司法强制拍卖不动产涉税分析及过户流程——以深圳商铺为例
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1. 税收优惠地税筹运用系列（一）：合伙企业的纳税分析、税收优惠政策分解暨常规的税筹应用场景（以个人股权转让为例）
2. 税收优惠地税筹实务系列（二）——个人转让房地产项目（含土地使用权、在建工程及房产）之税筹实操分析
3. 税收优惠地税筹实务系列（三）—国地税合并下合伙型私募基金税筹架构搭建及各地基金小镇税收优惠政策
一、案例介绍
二、涉税分析
（一）转让方税种及纳税依据
（二）受让方税种及纳税依据
三、不动产司法拍卖争议焦点
（一）拍卖成交价or评估价
（二）拍卖成交价是含税or不含税
（三）受让方承担全部税费及票据问题
四、司法拍卖过户流程简介（以深圳为例）
五、以“再转让”为目的的司法拍卖税筹建议
前几天，广东高院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（以下简称“《意见》”），该《意见》表示司法拍卖以清场移交为原则，对拒不搬离司法竞拍房可停水停电停气强制清场，可引入社会辅助力量协助开展强制清场工作。在不考虑我国普遍存在司法执行难的现实状况下，该《意见》的出台无疑会让法拍界再度风起云涌。
特别最近几年，涉税经济案件的日渐增多，随着互联网日益发达，法院通过阿里、京东等平台强制执行拍卖、变卖被执行人不动产数额也逐年增长，而拍卖环节中存在的税收问题和争议也逐年增多，本文主要是笔者根据近期办理的司法拍卖过户实操案例，结合相关法规政策依据，对司法强制拍卖中涉税问题进行分析和阐述，以供各位读者参考，亦欢迎与笔者交流与探讨。
一、案例介绍
自然人A于2018年9月在深圳市中级人民法院京东网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，最终以最高价竞得拍卖标的，成交价为人民币3016000元。拍卖成交确认书中明确约定：对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费等均由买受人自行承担，对此造成的无法过户与拍卖人无关。
根据从深圳市档案中心查询不动产权资料得知：
原购置时间：2012年7月
原登记价格：827419元
建筑面积：81.86㎡
完税凭证：契税（3%）、印花税（0.05%）
二、涉税分析
（一）转让方税种及纳税依据
1.增值税
通过司法拍卖转让不动产，增值税应缴税额按二手房销售计征，其主要依据为财税2016年36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，具体条款如下：
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。...
第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
结合案例：在本案税局在核税过程中，因已将司法拍卖价3016000元视为不含税价，故增值税应纳税额=（3016000-827419）*5%=109429.05元。
2.城市维护建设税
相关依据：
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》国发[1985]19号的规定：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。纳税人所在地在市区的，税率为百分之七。
结合案例：应纳税额=109429.05*7%=7660.03元，因同时适用财税[2019]13号的税收减免政策，实际应纳税额=7660.03*50%=3830.01元。
3.教育附加
相关依据：
根据《征收教育费附加的暂行规定》国发[1986]50号及国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定：教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
结合案例：应纳税额=109429.05*3%=3282.87元，因适用财税[2019]13号的税收减免政策，实际应纳税额=3282.87*50%=1641.43元。
4.地方教育附加
相关依据：
根据《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》财综[2010]98号的规定：地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。
结合案例：应纳税额=109429.05*2%=2188.58元，因适用财税[2019]13号的税收减免政策，实际应纳税额=3282.87*50%=1094.29元。
5.印花税
相关依据：
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》财税255号的规定：条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。产权转移书据税率按所载金额0.05%贴花。
结合案例：应纳税额=3016000*0.05%=1508元，因适用财税[2019]13号的税收减免政策，实际应纳税额=1508*50%=754元。
注：依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税[2019]13号的规定： 对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加、地方教育附加。
6.土地增值税
相关依据：
司法强制拍卖视同旧房转让，应依据相关政策依据计征土增税，具体如下：
（1）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定：
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。...
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
（2）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定：
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（3）根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号的规定：
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
（4）根据深圳市地方税务局关于修订《土地增值税征管工作规程（试行）》的公告：
纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务部门确认，可以按发票所载金额并从购买时间起至转让时间止，每年加计5%计算扣除项目。每满12个月计1年。未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
结合案例：
因本文篇幅有限，笔者结合本案实际土地增值税纳税申报表（图1）进行简述，具体如下：
（1）发票加计扣除金额=原登记价格*5%*房产持有年数=827419*5%*6，本案中原购置时间为2012年7月，法律文书生效时间为2018年9月。按此计算该房产持有年数为6年。
需注意的是，第一，终止时间为合同签订或法律文书生效时间，并非过户受理时间，因此司法拍卖过户这段期间不会包含在该房产实际持有时间内。第二，根据深圳市地税局《土地增值税征管工作规程（试行）》的规定:“未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。”但未规定不满6个月记为0.5年。
（2）印花税=原已缴纳+本次应缴纳=413.71+754。
图1
7.所得税
一般而言，由于进入到法院强制执行程序时，被执行人往往已难以联系或无力清缴税款，在此种情形下，为避免税源的流失，通常会要求转让方的所得税由买受人承担，税务局可能会按5%左右税率核定征收企业所得税，但在本案例中，税局并未核定受让方需承担转让方的所得税。
8.房产税与城镇土地使用税
在本案的办理过程中税局并未要求缴纳房产税与城镇土地使用税，但必须原权利人已完成房产税与城镇土地使用税的登记。若税局系统查询未登记，受让方可提供如下图片所示材料代为登记。
图2
（二）受让方税种及纳税依据
1.契税
相关依据：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。契税税率为３-５％。
结合案例：应纳税额=3016000*3%=90480元
2.印花税
与转让方相同，不再赘述。
三、不动产司法拍卖争议焦点
（一）拍卖成交价or评估价
司法拍卖属于司法机关基于国家的强制力对特定当事人的财产实施的拍卖，不需要取得原产权人同意的情况下代表原产权人进行买卖行使处分权的一项活动。根据《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定内容：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”因此拍卖成交价大多情况会低于甚至远低于评估价，那是否意味着在核税时应以评估价作为计税依据？
其实不然，笔者在通过网上查阅并检索我国部分地区的地方性法规、地方政府规章和地方规范性文件，如：广州市、湖南省、浙江省、福建省地税局相关文件规定（如下表所示）：“由法院的判决、裁定和仲裁机构的裁决的房屋权属转移，以生效法律文书载明的价格为计税价格。”再结合过往办理的实例，得出基本结论：对于依照法定程序进行的拍卖活动，由于经过公平公开的竞价，不论拍卖成交价格的高低，都是充分竞争的结果，可以视为市场公允价格。
图3
（二）拍卖成交价是含税or不含税
在核算房地产交易税费时（包含增值税、土地增值税及契税等），税局是将拍卖成交价格认定为含税收入还是不含税收入在实操中存在些许差异，而认定方式差异亦会直接影响应纳税额。因未找到直接的法规政策依据，结合办理的深圳市不动产过户实际情况，笔者认为，因各税局不同办事人员对此理解差异，对于拍卖成交价是否作为含税收入计征相关税款具有一定的自由裁量性，其中蕴含的内涵就不再展述。以下截图为部分信息：
图4
图5
根据上述截图可以看出，图一所涉不动产转让其增值税计税基础为法院拍卖成交价，即税局认为该成交价为不含税价，故直接依据前文所述政策依据按照简易计税方法计税：（3016000-827419）*5%；而通过图二数据可知，因税局认为拍卖成交价及原登记价均为含税价，其应纳税额为=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）*5%=（4816000-1145602）/（1+5%）*5%。倘若拍卖价金额巨大，不同核算方式的影响便可想而知。
（三）受让方承担全部税费及票据问题
一般而言，竞拍公告中会约定：拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等；与本次过户相关的转让双方的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等）、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。而根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》与《税收征收管理法》的相关规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。笔者个人认为，为避免税款流失，有约定从约定，无约定按法定，实操亦如此。
而对于受让方替转让方缴纳的相关税金（如：土地增值税、增值税及附加、印花税等），实操中税局会以转让方为抬头开具相应发票（如下图所示），因此受让方该笔支出是否可在税前扣除应以税局意见为准。（根据深圳市地方税务局公告2015年第1号《土地增值税征管工作规程（试行）》规定：“房地产转让过程中发生的合理费用可作为扣除项目，具体包括：税收法律法规明确可扣除项目，以及有关法律文书、房地产转让合同、拍卖成交确认书等明确由受让方代缴的税款和费用。对已经作为扣除项目的凭证应当加盖已抵扣章。”）
图6
图7
四、司法拍卖过户流程简介（以深圳为例）
1.深圳市档案中心调取不动产权资料及相关税票凭证；
2.预约不动产登记中心递交资料，具体可直接查询深圳市不动产登记中心；
（http://www.szreorc.com/）
3.领取回执后预约不动产所在地主管税务机关递交资料；
4.凭税务事项通知书申报并完税，若通过转账方式完税，其完税凭证需经指定银行盖章后生效；
5.预约不动产登记中心领取新产权证。
五、以“再转让”为目的的司法拍卖税筹建议
受让方通过司法拍卖取得不动产后拟再次转让，原则上再转让价款应不低于不动产的评估价。若受让方是公司型企业且以“再转让”为目参与司法拍卖，笔者建议再转让时亦可通过在税收优惠地构建股权架构按股权转让方式降低税负，可参考笔者于2018年3月21日发布的《税收优惠地税筹运用系列（一）：合伙企业的纳税分析、税收优惠政策分解暨常规的税筹应用场景（以个人股权转让为例）》，因本文篇幅有限，后续笔者再展开详述。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
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